INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Regido pelo Código Civil (arts. 481 e seguintes, 417 a 420 e 1.417 a 1.418)

[NOME COMPLETO DO VENDEDOR], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], portador(a) da Cédula de Identidade RG nº [00.000.000-0] [ÓRGÃO/UF], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [000.000.000-00], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], telefone [(00) 00000-0000], e-mail [email@dominio.com.br]; e seu(sua) cônjuge [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE], [nacionalidade], [profissão], RG nº [00.000.000-0], CPF nº [000.000.000-00], que comparece para dar a devida outorga conjugal (art. 1.647, I, do Código Civil).

[NOME COMPLETO DO COMPRADOR], [nacionalidade], [estado civil e regime de bens], [profissão], portador(a) da Cédula de Identidade RG nº [00.000.000-0] [ÓRGÃO/UF], inscrito(a) no CPF/MF sob o nº [000.000.000-00], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], telefone [(00) 00000-0000], e-mail [email@dominio.com.br]; e seu(sua) cônjuge [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE], [nacionalidade], [profissão], RG nº [00.000.000-0], CPF nº [000.000.000-00].

As partes acima qualificadas, doravante denominadas simplesmente VENDEDOR e COMPRADOR, têm entre si justo e contratado o presente Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, em caráter irrevogável e irretratável, que se regerá pelas cláusulas e condições seguintes.

O VENDEDOR é legítimo proprietário e possuidor do imóvel situado na [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], registrado sob a matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [Nº] Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [COMARCA]/[UF], com inscrição municipal (IPTU) nº [NÚMERO DO CADASTRO], doravante denominado simplesmente IMÓVEL, assim descrito e caracterizado:

§ 1º — O VENDEDOR declara que o IMÓVEL se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, dívidas, hipotecas, penhoras, arrestos, alienação fiduciária, usufruto, servidões, locação, comodato, ações reais ou pessoais reipersecutórias, tributos e taxas em atraso, salvo o expressamente ressalvado na Cláusula Sexta.

§ 2º — Acompanham o IMÓVEL, integrando a venda, os seguintes bens e benfeitorias: [RELACIONAR: armários planejados, ar-condicionado, luminárias, portões automáticos, sistema de aquecimento, móveis fixos etc. — ou escrever "nenhum"].

§ 3º — O COMPRADOR declara ter vistoriado pessoalmente o IMÓVEL, conhecendo seu estado de conservação, sua metragem, suas divisas e suas condições de uso, aceitando-o no estado em que se encontra, ressalvados os vícios ocultos e as declarações do VENDEDOR neste contrato.

O preço certo e ajustado da presente venda é de R$ [000.000,00] ([VALOR POR EXTENSO]), que o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR da seguinte forma:

§ 1º — Todos os pagamentos serão feitos por transferência bancária ou PIX para a conta de titularidade de [NOME DO TITULAR], CPF/CNPJ [000.000.000-00], Banco [NOME/NÚMERO], Agência [0000], Conta [00000-0], Chave PIX [CHAVE PIX], servindo o comprovante bancário como recibo de quitação da respectiva parcela.

§ 2º — As parcelas do saldo parcelado serão corrigidas monetariamente pelo [IPCA/IBGE — ou INCC, IGP-M], com periodicidade [anual / mensal], [acrescidas de juros de [0,00]% ao mês, pela Tabela Price / sem incidência de juros].

§ 3º — O atraso no pagamento de qualquer parcela sujeitará o COMPRADOR a multa moratória de [2]% (dois por cento), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, calculados desde o vencimento até o efetivo pagamento.

§ 4º — O atraso superior a [30] (trinta) dias no pagamento de qualquer parcela acarretará o vencimento antecipado de todo o saldo devedor e autorizará o VENDEDOR a promover a rescisão nos termos da Cláusula Décima.

OPÇÃO A — ARRAS CONFIRMATÓRIAS: O valor pago a título de sinal tem natureza de arras confirmatórias, nos termos dos arts. 417 a 419 do Código Civil, confirmando o negócio e sendo imputado no preço total. Não havendo execução do contrato por culpa do COMPRADOR, o VENDEDOR poderá reter o sinal; se a inexecução for do VENDEDOR, este devolverá o sinal em dobro. Em ambos os casos, à parte inocente é assegurada indenização suplementar pelos prejuízos que excederem o valor das arras, além da execução específica do contrato.

OPÇÃO B — ARRAS PENITENCIAIS: O valor pago a título de sinal tem natureza de arras penitenciais, na forma do art. 420 do Código Civil, ficando assegurado a ambas as partes o direito de arrependimento até [DD/MM/AAAA]. Exercido esse direito pelo COMPRADOR, perderá ele o sinal em favor do VENDEDOR; exercido pelo VENDEDOR, devolverá este o sinal em dobro, corrigido monetariamente, ficando afastada, em qualquer hipótese, indenização suplementar.

Parte do preço será quitada mediante financiamento imobiliário a ser obtido pelo COMPRADOR junto ao [NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA], no valor aproximado de R$ [000.000,00], obrigando-se o COMPRADOR a protocolar o pedido em até [15] (quinze) dias desta data e a apresentar toda a documentação exigida com diligência.

§ 1º — O VENDEDOR obriga-se a fornecer, no prazo de [10] (dez) dias contados da solicitação, todos os documentos do IMÓVEL e pessoais necessários à análise, à avaliação e ao registro do financiamento.

§ 2º — Este contrato é celebrado sob condição suspensiva de aprovação do financiamento. Não sendo o crédito aprovado até [DD/MM/AAAA], por motivo não imputável à conduta do COMPRADOR, o contrato ficará automaticamente resolvido, devendo o VENDEDOR restituir integralmente e em até [10] (dez) dias todos os valores recebidos, corrigidos monetariamente, sem incidência de multa ou perda do sinal para qualquer das partes.

§ 3º — Aprovado o financiamento, o instrumento do agente financeiro substituirá a escritura pública, tendo força de escritura para fins de registro, nos termos do art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/1964.

A posse direta do IMÓVEL, com a entrega das chaves, será transmitida ao COMPRADOR em [DD/MM/AAAA] [ou: na data da assinatura da escritura definitiva / na data da quitação integral do preço], mediante a assinatura do Termo de Entrega de Chaves, que descreverá o estado do IMÓVEL e as leituras finais dos medidores de consumo.

§ 1º — O IMÓVEL será entregue desocupado, livre de pessoas e coisas, limpo, com todas as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias em funcionamento e com os bens relacionados no § 2º da Cláusula Primeira.

§ 2º — A partir da data da entrega das chaves, correm por conta exclusiva do COMPRADOR o IPTU, as taxas, as despesas de condomínio, os consumos de água, energia e gás e a conservação do IMÓVEL, obrigando-se ele a transferir as ligações para o seu nome em até [30] (trinta) dias.

§ 3º — Ocorrendo atraso na desocupação por culpa do VENDEDOR, este pagará ao COMPRADOR, a título de indenização pela indisponibilidade, o valor equivalente a [0,5]% do preço da venda por mês de atraso, calculado pro rata die, sem prejuízo da multa da Cláusula Décima.

O VENDEDOR declara, sob as penas da lei, que:

• a) é o legítimo proprietário do IMÓVEL, dele podendo livremente dispor;
• b) o IMÓVEL está livre de hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, usufruto, servidão, cláusula de inalienabilidade, locação, comodato ou qualquer ônus, salvo: [DESCREVER O ÔNUS EXISTENTE E COMO SERÁ BAIXADO / "nenhum"];
• c) não responde a ação judicial, execução fiscal, processo de falência, recuperação, insolvência ou inventário que possa caracterizar fraude à execução ou a credores;
• d) estão quitados todos os tributos, taxas, contribuições e despesas condominiais incidentes sobre o IMÓVEL até a data da entrega da posse;
• e) não há débito de água, energia elétrica ou gás pendente;
• f) não há ação, notificação ou processo administrativo relativo a irregularidade construtiva, desapropriação, tombamento, restrição ambiental ou urbanística sobre o IMÓVEL;
• g) a área construída corresponde à averbada na matrícula, [não havendo construção não averbada / havendo a construção descrita em XXX, cuja regularização correrá por conta de XXX até DD/MM/AAAA].

§ 1º — O VENDEDOR obriga-se a entregar ao COMPRADOR, até [DD/MM/AAAA], as seguintes certidões, todas atualizadas: certidão de matrícula atualizada (com negativa de ônus e alienações, expedida há menos de 30 dias); certidão negativa de tributos municipais (IPTU); certidões de distribuição cível, fiscal, criminal, trabalhista e de executivos fiscais das Justiças Estadual e Federal das comarcas de domicílio e de situação do IMÓVEL; certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT); certidão negativa de protestos; declaração de quitação de despesas condominiais assinada pelo síndico ou administradora; e as certidões pessoais dos vendedores e respectivos cônjuges.

§ 2º — A constatação de ônus, dívida, ação ou restrição não declarada autoriza o COMPRADOR, à sua escolha, a: (a) exigir a regularização às expensas do VENDEDOR, suspendendo os pagamentos até a solução; (b) reter do preço o valor necessário à quitação do débito; ou (c) rescindir o contrato com a devolução integral e corrigida dos valores pagos, acrescida da multa da Cláusula Décima.

§ 3º — O VENDEDOR responde pela evicção e pelos vícios redibitórios, nos termos dos arts. 441 a 457 do Código Civil, obrigando-se a resguardar o COMPRADOR de quaisquer reclamações de terceiros relativas a fatos anteriores à transmissão da posse.

A escritura pública definitiva de compra e venda será lavrada no [Nº] Tabelionato de Notas de [CIDADE]/[UF] no prazo de [30] (trinta) dias contados da quitação integral do preço [ou: da aprovação do financiamento], comparecendo as partes e seus cônjuges munidos de toda a documentação exigida.

§ 1º — O COMPRADOR obriga-se a registrar a escritura junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente no prazo de [30] (trinta) dias de sua lavratura, ciente de que somente o registro transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).

§ 2º — A recusa injustificada de qualquer das partes em comparecer ao ato notarial, após notificação com prazo de [10] (dez) dias, caracteriza infração contratual e autoriza a parte inocente a exigir judicialmente a adjudicação compulsória ou a execução específica da obrigação de fazer (arts. 1.418 do Código Civil e 501 do CPC), sem prejuízo da multa da Cláusula Décima.

§ 3º — O COMPRADOR poderá registrar este instrumento junto à matrícula do IMÓVEL, às suas expensas, adquirindo direito real de aquisição oponível a terceiros, nos termos do art. 1.417 do Código Civil, ao que o VENDEDOR desde já anui.

§ Único — O tributo, taxa ou despesa que a parte responsável deixar de recolher no prazo poderá ser pago pela outra parte, que terá direito ao reembolso imediato, corrigido e acrescido de juros de 1% ao mês, podendo compensá-lo com parcelas vincendas do preço.

O presente negócio foi intermediado por [NOME DO CORRETOR / RAZÃO SOCIAL DA IMOBILIÁRIA], inscrito(a) no [CPF/CNPJ] sob o nº [000.000.000-00] e no CRECI sob o nº [000000], a quem será devida comissão de corretagem de [6]% (seis por cento) sobre o valor da venda, equivalente a R$ [00.000,00], paga por [VENDEDOR / COMPRADOR] no ato [do recebimento do sinal / da assinatura da escritura].

A parte que der causa à rescisão deste contrato, por descumprimento de qualquer de suas cláusulas não sanado no prazo de [15] (quinze) dias contados de notificação escrita, pagará à parte inocente multa compensatória de [10]% (dez por cento) sobre o valor total do negócio, sem prejuízo das perdas e danos comprovadas que a excederem.

§ 1º — Rescindido o contrato por culpa do COMPRADOR, o VENDEDOR restituirá os valores recebidos, corrigidos monetariamente, deduzidos: (a) a multa acima; (b) as despesas comprovadamente suportadas com o negócio; e (c) o valor correspondente à fruição do IMÓVEL, se já houver ocorrido a entrega da posse, equivalente a [0,5]% do preço por mês de ocupação.

§ 2º — Rescindido por culpa do VENDEDOR, este restituirá integralmente e em até [10] (dez) dias todos os valores recebidos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de 1% ao mês, além da multa acima e do ressarcimento das despesas comprovadas do COMPRADOR (certidões, avaliação, taxas bancárias, mudança).

§ 3º — A parte inocente poderá, alternativamente à rescisão, exigir a execução específica do contrato, com a adjudicação compulsória do IMÓVEL ou a cobrança do saldo, acrescido dos encargos moratórios.

§ 4º — A tolerância de qualquer das partes quanto ao descumprimento de obrigação constitui mera liberalidade, não importando novação, renúncia a direito ou alteração do pactuado.

O presente contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável — ressalvado o direito de arrependimento, caso adotada a Opção B da Cláusula Terceira —, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores a qualquer título.

§ Único — O COMPRADOR poderá ceder os direitos decorrentes deste contrato a terceiros mediante prévia e expressa anuência escrita do VENDEDOR, permanecendo solidariamente responsável pelo saldo devedor até a quitação integral, salvo expressa exoneração.

• I – As comunicações serão válidas quando enviadas aos endereços físicos e eletrônicos indicados na qualificação, cabendo às partes informar qualquer alteração em 5 (cinco) dias.
• II – As partes reconhecem a validade da assinatura eletrônica deste instrumento e de seus anexos, com ou sem certificação ICP-Brasil, nos termos da MP nº 2.200-2/2001 e da Lei nº 14.063/2020.
• III – Os dados pessoais serão tratados exclusivamente para a execução deste contrato e para o cumprimento de obrigações legais, na forma da Lei nº 13.709/2018 (LGPD).
• IV – A nulidade de qualquer cláusula não prejudica as demais.
• V – Alterações somente por termo aditivo escrito e assinado por todas as partes.
• VI – Integram este contrato: certidão de matrícula atualizada; certidões negativas relacionadas na Cláusula Sexta; Termo de Entrega de Chaves; recibos de sinal e de quitação; [laudo de vistoria]; [aprovação do financiamento].
• VII – As partes declaram ter lido e compreendido integralmente este instrumento, firmando-o de livre e espontânea vontade, sem qualquer vício de consentimento.

Fica eleito o foro da comarca de [COMARCA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL]/[UF] para dirimir quaisquer questões oriundas deste contrato, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem assim justas e contratadas, as partes firmam o presente instrumento em [03] (três) vias de igual teor e forma, na presença de 2 (duas) testemunhas, recomendando-se o reconhecimento de firma das assinaturas em cartório.

[CIDADE], [UF], [DD] de [MÊS] de [ANO].

TERMO DE ENTREGA DE CHAVES E DA POSSE DO IMÓVEL

Parte integrante do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda

Pelo presente termo, o VENDEDOR entrega e o COMPRADOR recebe, nesta data, a posse direta do imóvel situado na [ENDEREÇO COMPLETO], matrícula nº [NÚMERO], declarando o COMPRADOR que o recebe desocupado e nas condições descritas abaixo, com as quais manifesta concordância.

A partir desta data transferem-se ao COMPRADOR a responsabilidade pelo IPTU, pelas despesas condominiais, pelos consumos e pela guarda e conservação do imóvel.

[CIDADE], [UF], [DD] de [MÊS] de [ANO].