Regido pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e pelo Código Civil
[NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCADOR], [pessoa física: nacionalidade, estado civil, profissão / pessoa jurídica: pessoa jurídica de direito privado], inscrito(a) no [CPF/CNPJ] sob o nº [000.000.000-00 ou 00.000.000/0000-00], portador(a) do RG nº [00.000.000-0] [ÓRGÃO/UF], com endereço/sede na [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], telefone [(00) 00000-0000], e-mail [email@dominio.com.br], neste ato representado(a) por [NOME DO REPRESENTANTE LEGAL], CPF nº [000.000.000-00].
[RAZÃO SOCIAL OU NOME EMPRESARIAL DO LOCATÁRIO], pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº [00.000.000/0000-00], com Inscrição Estadual nº [000.000.000] e Inscrição Municipal nº [000000], com sede na [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], telefone [(00) 00000-0000], e-mail [email@dominio.com.br], neste ato representada por seu(sua) [sócio-administrador / procurador] [NOME COMPLETO], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], RG nº [00.000.000-0] [ÓRGÃO/UF], CPF nº [000.000.000-00], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO], [CIDADE]/[UF].
[NOME COMPLETO DO FIADOR], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], RG nº [00.000.000-0] [ÓRGÃO/UF], CPF nº [000.000.000-00], residente e domiciliado(a) na [ENDEREÇO COMPLETO], [CIDADE]/[UF], e seu(sua) cônjuge [NOME COMPLETO DO CÔNJUGE], CPF nº [000.000.000-00], que assinam este instrumento na condição de fiadores e principais pagadores.
As partes acima qualificadas, doravante denominadas simplesmente LOCADOR e LOCATÁRIO, têm entre si justo e contratado o presente Contrato de Locação de Imóvel Não Residencial, destinado à exploração de ponto comercial, que se regerá pela Lei nº 8.245/1991, pelo Código Civil e pelas cláusulas a seguir.
O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO o imóvel não residencial situado na [RUA, NÚMERO, COMPLEMENTO, LOJA/SALA Nº, BAIRRO], [CIDADE]/[UF], CEP [00000-000], registrado sob a matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [Nº] Cartório de Registro de Imóveis de [COMARCA], inscrição municipal (IPTU) nº [NÚMERO DO CADASTRO], com área construída aproximada de [00,00] m², sendo [00,00] m² de área de vendas/atendimento, [00,00] m² de área de estoque/depósito, [00] banheiro(s), [00] vaga(s) de estacionamento e [DESCREVER: mezanino, vitrine, testada, fachada, área externa, docas etc.], doravante denominado simplesmente IMÓVEL.
§ 1º — Integram a locação, como acessórios do IMÓVEL, os seguintes bens e instalações de propriedade do LOCADOR: [RELACIONAR: balcões, prateleiras, ar-condicionado, sistema de exaustão, luminárias, divisórias, grades, cortina metálica, sistema de alarme etc. — ou escrever "nenhum"], conforme relação e estado descritos no Laudo de Vistoria de Entrada (Anexo I).
§ 2º — O IMÓVEL é entregue nesta data em condições de uso para a destinação prevista, conforme o Laudo de Vistoria de Entrada, que integra este contrato para todos os efeitos legais e que o LOCATÁRIO declara ter conferido pessoalmente.
§ 3º — O LOCADOR declara que o IMÓVEL possui [Habite-se / Certificado de Conclusão de Obra] nº [NÚMERO] e que não pesa sobre ele impedimento urbanístico ou registral conhecido que obste a atividade descrita na Cláusula Segunda, ressalvadas as licenças de responsabilidade do LOCATÁRIO.
O IMÓVEL destina-se exclusivamente ao uso comercial, para a exploração da atividade de [DESCREVER A ATIVIDADE: ex. comércio varejista de vestuário, restaurante, farmácia, escritório de serviços], correspondente ao CNAE principal nº [0000-0/00], sendo vedada qualquer alteração de destinação sem prévia e expressa autorização escrita do LOCADOR.
§ 1º — É expressamente vedada a utilização do IMÓVEL para fins residenciais, para atividades ilícitas, perigosas, poluentes, ruidosas além dos limites legais, ou para qualquer atividade que agrave o risco do seguro ou viole a legislação de zoneamento, a convenção de condomínio ou as normas de vigilância sanitária, ambiental e do corpo de bombeiros.
§ 2º — Correrá por conta exclusiva do LOCATÁRIO a obtenção e a manutenção de todas as licenças, alvarás, autorizações e certificados necessários ao funcionamento — alvará de localização e funcionamento, licença sanitária, licença ambiental, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), registro em órgão de classe e demais exigências —, respondendo integralmente por multas, interdições e embargos decorrentes de sua ausência ou irregularidade.
§ 3º — A eventual negativa ou cassação de alvará por motivo alheio à conduta do LOCADOR não desobriga o LOCATÁRIO do pagamento dos aluguéis e encargos até a efetiva devolução do IMÓVEL, salvo se a impossibilidade decorrer de vício ou irregularidade preexistente do próprio IMÓVEL, hipótese em que o contrato poderá ser rescindido sem ônus para o LOCATÁRIO.
§ 4º — O LOCATÁRIO obriga-se a informar o endereço do IMÓVEL como estabelecimento nos órgãos competentes e, ao término da locação, a promover a baixa ou transferência do endereço de sua inscrição cadastral no prazo de [30] (trinta) dias, respondendo por qualquer autuação decorrente da omissão.
A locação é ajustada pelo prazo determinado de [60] (sessenta) meses, com início em [DD/MM/AAAA] e término em [DD/MM/AAAA], data em que o LOCATÁRIO obriga-se a restituir o IMÓVEL desocupado, independentemente de notificação ou interpelação.
§ 1º — Fica assegurado ao LOCATÁRIO o direito à renovação compulsória da locação, nos termos dos arts. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991, desde que preenchidos os requisitos legais e que a ação renovatória seja proposta no interregno de 1 (um) ano, no máximo, até 6 (seis) meses, no mínimo, anteriores à data do término do prazo deste contrato, sob pena de decadência.
§ 2º — Nos termos do art. 45 da Lei nº 8.245/1991, são nulas de pleno direito as cláusulas que visem elidir os objetivos da lei, notadamente as que proíbam a prorrogação do contrato ou afastem o direito à renovação, ou que imponham obrigações pecuniárias para o exercício desse direito.
§ 3º — Findo o prazo sem oposição do LOCADOR, e permanecendo o LOCATÁRIO no IMÓVEL por mais de 30 (trinta) dias, a locação prorrogar-se-á por prazo indeterminado, podendo ser denunciada por escrito por qualquer das partes, concedendo-se ao LOCATÁRIO o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação, na forma do art. 57 da Lei nº 8.245/1991.
§ 4º — Havendo interesse na renovação amigável, a parte interessada manifestá-lo-á por escrito com antecedência mínima de [180] (cento e oitenta) dias do termo final, formalizando-se a renovação por termo aditivo, sem prejuízo do direito de ação renovatória.
O aluguel mensal é livremente ajustado em R$ [0.000,00] ([VALOR POR EXTENSO]), a ser pago pelo LOCATÁRIO até o dia [05] (cinco) de cada mês [subsequente / vincendo], vencendo-se a primeira parcela em [DD/MM/AAAA].
§ 1º — O pagamento será realizado por transferência bancária ou PIX para a conta de titularidade de [NOME/RAZÃO SOCIAL DO TITULAR], CPF/CNPJ [000.000.000-00], Banco [NOME/NÚMERO], Agência [0000], Conta [00000-0], Chave PIX [CHAVE PIX], ou mediante boleto bancário, servindo o comprovante como recibo de quitação.
§ 2º — Além do aluguel mínimo acima, o LOCATÁRIO pagará aluguel percentual correspondente a [0]% ([POR EXTENSO] por cento) sobre o faturamento bruto mensal auferido no IMÓVEL, deduzidos apenas os tributos incidentes sobre as vendas e as devoluções, sendo devida a diferença entre o percentual apurado e o aluguel mínimo, quando aquele o superar. O LOCATÁRIO obriga-se a apresentar ao LOCADOR, até o dia [10] de cada mês, o relatório de faturamento acompanhado dos arquivos fiscais, facultada auditoria por conta do LOCADOR.
§ 3º — Os pagamentos serão imputados na ordem do art. 354 do Código Civil e a quitação de uma parcela não presume a das anteriores nem a dos encargos.
§ 4º — Vencendo-se a obrigação em dia não útil, o vencimento fica prorrogado para o primeiro dia útil subsequente.
As partes ajustam período de carência de [00] ([POR EXTENSO]) dias, contados de [DD/MM/AAAA], durante o qual o LOCATÁRIO ficará dispensado do pagamento do aluguel para a realização das obras de adaptação e instalação, permanecendo responsável, desde já, pelos encargos, consumos e pelo seguro.
§ Único — A carência é concedida em contemplação ao prazo integral da locação. Em caso de rescisão antecipada por culpa ou por iniciativa do LOCATÁRIO, os valores dispensados a título de carência serão devidos de forma proporcional ao período não cumprido, corrigidos monetariamente, sem prejuízo da multa da Cláusula Décima Sexta.
O aluguel será reajustado a cada 12 (doze) meses, contados do início da locação, pela variação acumulada do índice [IGP-M/FGV — ou IPCA/IBGE, ou INPC/IBGE], ou de outro que venha a substituí-lo, aplicando-se o reajuste automaticamente, independentemente de aviso.
§ 1º — Extinto ou vedado o índice eleito, adotar-se-ão, sucessivamente, o IPCA/IBGE, o INPC/IBGE ou o índice oficial que melhor reflita a variação do poder aquisitivo da moeda, observada a Lei nº 10.192/2001.
§ 2º — Após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acordo, qualquer das partes poderá pedir a revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao preço de mercado, nos termos do art. 19 da Lei nº 8.245/1991.
§ 3º — Descontos, carências ou abatimentos concedidos constituem mera liberalidade por prazo certo, não geram direito adquirido e não alteram o valor contratual para fins de reajuste.
Correrão por conta exclusiva do LOCATÁRIO, além do aluguel:
§ 1º — Correrão por conta exclusiva do LOCADOR as despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, parágrafo único, da Lei nº 8.245/1991) e as obras estruturais do IMÓVEL, incluindo fundações, estrutura, cobertura, prumadas hidráulicas e elétricas principais e reposição das condições de habitabilidade.
§ 2º — O atraso no pagamento de qualquer encargo equipara-se ao atraso no pagamento do aluguel para todos os efeitos deste contrato, ficando o LOCADOR autorizado a quitá-lo e a cobrar o valor do LOCATÁRIO acrescido dos encargos de mora.
§ 3º — O LOCATÁRIO obriga-se a exibir ao LOCADOR, sempre que solicitado, os comprovantes de quitação dos encargos referidos nesta cláusula.
OPÇÃO A — CAUÇÃO EM DINHEIRO
O LOCATÁRIO deposita neste ato, a título de caução, a quantia de R$ [0.000,00] ([VALOR POR EXTENSO]), equivalente a [03] (três) meses de aluguel — limite do art. 38, § 2º, da Lei nº 8.245/1991 —, a ser depositada em caderneta de poupança em nome de ambas as partes e devolvida ao final da locação com os rendimentos, deduzidos os débitos e danos apurados.
OPÇÃO B — FIANÇA
A locação é garantida por fiança prestada pelos fiadores acima qualificados, que se declaram fiadores e principais pagadores, solidariamente responsáveis por todas as obrigações do LOCATÁRIO — aluguéis, encargos, tributos, multas, indenizações, custas e honorários —, renunciando expressamente ao benefício de ordem (arts. 827 e 838 do Código Civil). A fiança perdura até a efetiva entrega das chaves e a quitação integral dos débitos, ainda que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39 da Lei nº 8.245/1991).
OPÇÃO C — SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
A locação é garantida por seguro de fiança locatícia contratado pelo LOCATÁRIO junto à seguradora [NOME DA SEGURADORA], apólice nº [NÚMERO], com cobertura mínima de [12] (doze) aluguéis e encargos, figurando o LOCADOR como beneficiário, obrigando-se o LOCATÁRIO a mantê-la vigente e a comprovar sua renovação com 30 (trinta) dias de antecedência.
OPÇÃO D — CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
A locação é garantida por cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, conforme instrumento próprio que integra este contrato como Anexo, no valor equivalente a [00] aluguéis.
§ Único — Ocorrendo morte, insolvência, falência, recuperação judicial, dissolução, exoneração do fiador ou qualquer causa de perda ou enfraquecimento da garantia, o LOCATÁRIO apresentará nova garantia idônea em 30 (trinta) dias, sob pena de rescisão e despejo (arts. 40 e 9º da Lei nº 8.245/1991).
O LOCATÁRIO poderá realizar, às suas expensas, as obras de adaptação necessárias à instalação de seu estabelecimento, mediante prévia e expressa autorização escrita do LOCADOR, acompanhada de projeto e, quando exigível, de ART/RRT do responsável técnico e das licenças municipais.
§ 1º — É vedado ao LOCATÁRIO alterar a estrutura, a fachada externa, as prumadas hidráulicas e elétricas, demolir ou erguer paredes, sem autorização escrita do LOCADOR e, quando for o caso, do condomínio e do Município.
§ 2º — A instalação de letreiro, toldo, luminoso, adesivagem de vitrine e demais elementos de comunicação visual dependerá de aprovação prévia do LOCADOR quanto à forma de fixação, cabendo ao LOCATÁRIO obter as licenças, pagar as taxas correspondentes e reparar os pontos de fixação na devolução.
§ 3º — As benfeitorias necessárias serão indenizáveis mediante comprovação e comunicação escrita; as úteis somente quando expressamente autorizadas por escrito; as voluptuárias, jamais. As partes ajustam expressamente a renúncia ao direito de retenção por quaisquer benfeitorias (art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e Súmula 335 do STJ).
§ 4º — Os equipamentos, móveis, maquinário e instalações removíveis adquiridos e instalados pelo LOCATÁRIO permanecem de sua propriedade e poderão ser retirados ao final da locação, desde que a retirada não danifique o IMÓVEL e que este seja recomposto ao estado anterior às suas expensas.
§ 5º — Salvo ajuste escrito em contrário, ao término da locação o LOCATÁRIO deverá restituir o IMÓVEL no layout original, removendo divisórias, forros, revestimentos e instalações por ele acrescidos, ou, se assim convier ao LOCADOR e este manifestar por escrito, deixá-los incorporados sem direito a indenização.
É vedado ao LOCATÁRIO ceder este contrato, sublocar ou emprestar o IMÓVEL, no todo ou em parte, sem prévio consentimento escrito do LOCADOR, nos termos do art. 13 da Lei nº 8.245/1991.
§ 1º — O LOCADOR não poderá recusar injustificadamente o consentimento quando o pretendente cessionário apresentar idoneidade econômico-financeira equivalente ou superior à do LOCATÁRIO, mantiver o mesmo ramo de atividade e oferecer garantia idônea, hipótese em que a cessão será formalizada por termo aditivo assinado por todas as partes e pelos garantidores.
§ 2º — Nos casos de sucessão empresarial — fusão, cisão, incorporação, transformação, alteração do quadro societário ou sucessão do sócio no falecimento —, a locação prossegue automaticamente com a sucessora, que se sub-roga nos direitos e obrigações, inclusive para efeito de contagem do prazo da ação renovatória (art. 51, §§ 1º e 3º, da Lei nº 8.245/1991), devendo o fato ser comunicado por escrito ao LOCADOR em 30 (trinta) dias, com nova garantia se a original se enfraquecer.
§ 3º — A cessão do fundo de comércio ou do ponto comercial a terceiro, com a consequente cessão desta locação, será objeto de instrumento próprio de trespasse, com anuência escrita do LOCADOR, observado o disposto nos arts. 1.142 a 1.149 do Código Civil.
§ 4º — O LOCATÁRIO pagou ao LOCADOR, nesta data e a título de luvas (contraprestação pela cessão do ponto), a quantia de R$ [0.000,00] ([VALOR POR EXTENSO]), valor que não constitui adiantamento de aluguel, não é restituível e não condiciona, sob qualquer forma, o exercício do direito à renovação assegurado no art. 51 da Lei nº 8.245/1991.
O LOCATÁRIO obriga-se a contratar e manter vigentes, às suas expensas, durante toda a locação:
§ Único — As apólices e suas renovações serão entregues ao LOCADOR em até 30 (trinta) dias. O descumprimento autoriza o LOCADOR a contratar os seguros por conta do LOCATÁRIO, cobrando os prêmios com o aluguel seguinte, sem prejuízo da caracterização de infração contratual.
Em caso de venda, promessa de venda, cessão de direitos ou dação em pagamento do IMÓVEL, o LOCATÁRIO terá direito de preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros, na forma dos arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/1991, dispondo de 30 (trinta) dias para manifestar aceitação inequívoca após notificação escrita e completa.
§ 1º — Alienado o IMÓVEL, o adquirente poderá denunciar o contrato com prazo de 90 (noventa) dias para desocupação, salvo se este contrato contiver cláusula de vigência e estiver averbado na matrícula do IMÓVEL.
§ 2º — As partes ajustam expressamente a cláusula de vigência em caso de alienação: o adquirente ficará obrigado a respeitar esta locação até o seu termo final, obrigando-se o LOCATÁRIO a averbar este instrumento junto à matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do Cartório de Registro de Imóveis competente, às suas expensas.
O atraso no pagamento do aluguel ou de qualquer encargo sujeitará o LOCATÁRIO, independentemente de notificação, ao pagamento cumulativo de:
§ 1º — O atraso superior a [30] (trinta) dias configura infração grave e autoriza a ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança (arts. 9º, III, e 62 da Lei nº 8.245/1991).
§ 2º — A tolerância do LOCADOR constitui mera liberalidade, não implicando novação, renúncia a direito ou alteração das condições pactuadas.
A parte que infringir qualquer cláusula deste contrato, ressalvada a mora — já regulada na cláusula anterior —, pagará à parte inocente multa compensatória equivalente a [03] (três) aluguéis vigentes à época da infração, sem prejuízo da rescisão e da reparação das perdas e danos comprovadas.
§ 1º — Devolvendo o LOCATÁRIO o IMÓVEL antes do termo final, a multa acima será devida de forma proporcional ao período não cumprido do contrato, na forma dos arts. 4º da Lei nº 8.245/1991 e 413 do Código Civil, acrescida, se houver, da devolução proporcional da carência prevista na Cláusula Quinta.
§ 2º — Na locação já prorrogada por prazo indeterminado, o LOCATÁRIO poderá denunciá-la mediante aviso escrito com 30 (trinta) dias de antecedência, sem multa; na falta do aviso, o LOCADOR poderá exigir 1 (um) mês de aluguel e encargos.
§ 3º — A devolução antecipada não desobriga o LOCATÁRIO de quitar todos os aluguéis, encargos e tributos vencidos até a efetiva entrega das chaves.
Este contrato considerar-se-á rescindido de pleno direito, autorizando o despejo, nas hipóteses de: falta de pagamento; desvio de destinação; cessão, sublocação ou empréstimo não autorizados; obras não autorizadas; não apresentação de nova garantia; ausência ou cassação de licenças por culpa do LOCATÁRIO; descumprimento reiterado da convenção condominial; e infração de qualquer outra obrigação contratual ou legal.
§ 1º — Ao término da locação, por qualquer motivo, o LOCATÁRIO restituirá o IMÓVEL desocupado, limpo, pintado, com as instalações em pleno funcionamento, retirados os seus bens, letreiros e comunicação visual, recompostos os pontos de fixação e os revestimentos, acompanhado de todas as chaves e dos comprovantes de quitação de consumos, condomínio e tributos, e da baixa/transferência das ligações e do endereço fiscal.
§ 2º — A entrega das chaves somente se aperfeiçoa com a vistoria de saída e a assinatura do Termo de Rescisão e Entrega de Chaves. Constatadas pendências, o LOCATÁRIO terá [15] (quinze) dias para saná-las ou indenizar o LOCADOR pelo menor de 3 (três) orçamentos, permanecendo, até lá, responsável pelo aluguel e encargos a título de indenização pelo uso.
§ 3º — A recusa injustificada do LOCADOR em receber as chaves autoriza a consignação judicial, cessando a responsabilidade do LOCATÁRIO a partir do depósito.
O LOCATÁRIO é o único e exclusivo responsável pelas obrigações trabalhistas, previdenciárias, fiscais, consumeristas, sanitárias e ambientais decorrentes da atividade exercida no IMÓVEL, não havendo entre as partes qualquer vínculo societário, de emprego, de preposição ou de solidariedade.
§ Único — O LOCATÁRIO obriga-se a manter o LOCADOR integralmente indene, reembolsando-o de qualquer valor que este seja compelido a desembolsar em razão de autuações, condenações, passivos ambientais ou reclamações relacionadas à atividade do LOCATÁRIO, inclusive custas e honorários.
As partes tratarão os dados pessoais obtidos em razão deste contrato apenas para sua execução, para o cumprimento de obrigações legais e para o exercício regular de direitos, com fundamento no art. 7º, incisos II, V e VI, da Lei nº 13.709/2018 (LGPD), mantendo sigilo e segurança adequados.
§ 1º — As comunicações serão válidas quando remetidas aos endereços físicos e eletrônicos indicados na qualificação, presumindo-se recebidas na data da entrega ou do envio do e-mail; alterações devem ser comunicadas em 5 (cinco) dias.
§ 2º — As partes reconhecem a validade da assinatura eletrônica deste contrato e de seus anexos, com ou sem certificado ICP-Brasil, nos termos da MP nº 2.200-2/2001 e da Lei nº 14.063/2020.
Fica eleito o foro da comarca de [COMARCA DA SITUAÇÃO DO IMÓVEL]/[UF], local de situação do IMÓVEL, para dirimir as questões oriundas deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, nos termos do art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/1991.
E, por estarem assim justas e contratadas, as partes firmam o presente instrumento em [02] (duas) vias de igual teor, na presença de 2 (duas) testemunhas.
[CIDADE], [UF], [DD] de [MÊS] de [ANO].
Documento complementar ao Contrato de Locação de Ponto Comercial
Declaro, na qualidade de LOCATÁRIO(A), que recebi nesta data as chaves e os dispositivos de acesso do imóvel comercial situado na [ENDEREÇO COMPLETO], conforme relação abaixo, dando início à locação firmada em [DD/MM/AAAA].
| Item entregue | Quantidade | Observações |
|---|---|---|
| Chave da porta / cortina metálica | [00] | [ ] |
| Chave do estoque / depósito | [00] | [ ] |
| Controle remoto / tag de acesso | [00] | [ ] |
| Chave do quadro de energia | [00] | [ ] |
| Outros | [00] | [ ] |
Leituras iniciais dos medidores — Energia: [00000] kWh · Água: [00000] m³ · Gás: [00000] m³, aferidas em [DD/MM/AAAA].
[CIDADE], [UF], [DD] de [MÊS] de [ANO].